sabato 1 novembre 2014

VENDITE IMMOBILIARI BLOCCATE DALLE BANCHE

 La vendita degli immobili a San Paolo patisce delle difficolta' a causa della lenta e diffcile 
 concessione dei mutui da parte delle banche brasiliane.







La situazione attuale del mercato immobiliare di San Paolo conta 18.619 unita' immobiliari invendute (fonte Embraesp) , i motivi di questa passivita' non sono certo da imputare ad un 2014 atipico con mondiali di calcio ed elezioni presidenziali in corso, la vera causa e' molto piu in superficie di quanto ci ostiniamo a credere.
La  domanda immobiliare rimane tutto sommato costantemente viva, quello che preoccupa e invece il finanziamento immobiliare ovvero la difficolta' evidente delle banche nella concessione dei mutui, Troppa e' la richiesta di garanzie e costi finali dell'operazione elevati. Ottenere un mutuo per l'acquisto di un immobile e' diventato sempre piu difficile, vengono considerati mutuabili solo una limitata percentuale dei richiedenti. Facciamo qualche esempio:

Per acquistare un appartamento da 145 mq su due livelli, del valore di 400.000 R$ vengono richiesti salari mensili da 11.000 R$ , stiamo parlando di mutui della durata di 30/35 anni con anticipi che vanno dal 10 al 20%
Ho analizzato alcune simulazioni di mutuo di alcune tra le banche piu' conosciute, Caixa, Santander, Hsbc, Bradesco e Banco do Brasil facendo una simulazione di mutuo  per l'acquisto di un immobile del valore di R$ 500.000
considerando come parametri d'accesso salari superiori a 10.000 R$/mensili ed un eta' di circa 40 anni. Ecco il risultato:
Anticipo 207.000 R$
valore finanziato 293.000 R$
35 anni di durata
 costo totale  9,85% in piu' del valore iniziale con un interesse/anno+TR del 8,75%

L'equazione e' semplice quando l'accesso ai finanziamenti e' difficoltoso, le vendite rallentano incrementando la percentuale degli immobili invenduti, quello che sta succcedendo a San Paolo.


La testimonianza di questa sofferenza viene anche riportata da un costruttore con il quale sono in contatto, Vincenzo Guglietta, titolare di una incorporadora che ha investito puntando alla realizzazione di un condominio definito di "alto padrao" appunto nella citta' di San Paolo.

Anche se la costruzione e' terminata e i clienti ci contattano per acquistare le abitazioni, dice l'imprenditore italiano da generazioni, la trattativa non si riesce a chiudere per l'impossibilita' dell'istituto a concedere il mutuo, nella stragrande maggioranza dei casi la banca chiede garanzie altissime a cominciare dal reddito che il richiedente deve possedere( salari da 11.000 R$ al mese) al netto di questo i mutui vengono stipulati con contratti dove gli interessi applicati sono stratosferici ,vedendosi triplicare il valore finale del costo dell'immobile, tanto per darvi il polso della situazione, il valore di ogni appartamento e' di circa 400.000 R$  le perizie effetuate su questi valori sono di circa 560.000 R$  questo sembra  non  interessare alla banca, la quale rifiuta di concedere il mutuo. Questa problematica viene riscontrata anche dagli altri costruttori della zona.

E' necessario per queste aziende percorrere strade alternative, cercare altre forme di finanziamento alternative alle banche brasiliane.

Per maggiori informazioni:
contatti@radiobrasile.com

lunedì 24 marzo 2014

INVESTIRE NEI TERRENI NON REGISTRATI




Buongiorno e ben ritrovati
prosegue la collaborazione sul tema degli investimenti in Brasile con il Dr. Bruno Micoli, un amico di radiobrasile nonche' tecnico in transazioni immobiliari e membro dell'ordine dei tecnici e correttori di immobili dello stato del Ceara' (Creci-CE n. 10795).

Oggi affronteremo un altro tema molto spinoso ed interessante  " Investire nei terreni non registrati"

Si possono effetuare investimenti in terreni non registrati?
Sono investimenti rischiosi?
Come fare per comprare e regolarizzare un terreno in Brasile?


ECCO COSA CI RISPONDE

Dott. Micoli: " Investire in un immobile che non ha regolare “matricúla” è un investimento che in linea di massima sconsiglio soprattutto agli stranieri non residenti e a piccoli investitori, ma realizzabile in alcuni casi soprattutto se fatto con estrema cautela e competenza."


Il Brasile è un territorio molto vasto e solo una parte degli immobili possiede una regolare registrazione pubblica, denominata “matricúla”, depositata presso il “Cartório de Registro de Imóveis”, il resto si trova in una situazione definita di “posse” (possesso) questi sono immobili di qualsiasi tipo come terreni, case, edificazioni in genere, immobili urbani o rurali e molte volte anche immobili di pregio, questa è una situazione sempre esistita in Brasile a tal punto che in molte aree del paese (sopratutto in quelle interne) il mercato immobiliare accetta e riconosce lo status di "Posse" trasformandolo in una vera e propria consuetudine.


La “posse” è un diritto reale tutelato dal codice civile brasiliano e può dare diritto ad acquisire la piena proprietà dell’immobile posseduto, mediante l’istituto giuridico dell’usucapione (usucapião); pertanto è da considerarsi irregolare solo il possesso non autorizzato di immobili pubblici e di dominio del Patrimônio da União, per tutti gli altri immobili su cui non esiste un altro dominio, (detti immobili di “domínio pleno”) il possesso è regolamentato e tutelato, fin qui troviamo una situazione, almeno iniziamente, simile al codice civile italiano, addentrandoci nella normativa esiste pero' una particolarita' brasiliana che farebbe sorridere qualsiasi notaio italiano:

In Brasile è ammesso il trasferimento e la vendita del possesso!

Ecco un esempio pratico per capire meglio come funziona;

Il signor A possiede da 12 anni, un terreno urbano senza alcun registro, contratto o documento, come se ne fosse il legittimo proprietario di cui ne gode la proprieta' in forma ininterrotta, pacifica e pubblica. Un giorno, applicando la legge brasiliana vende e trasferisce il suo possesso, nello stato di fatto, di 12 anni al signor B mediante una “Escritura Pública de Transferência e Cessão de Direitos de Posse”;

il signor B si insedia nel terreno come nuovo possessore per i successivi 3 anni, tempo necessario a maturare il tempo di possesso indicato nella totalita' in 15 anni, quindi, trascorso tale periodo per la legge civile brasiliana, il signor B puo' richiedere al giudice un' azione di usucapione (ação de usucapião) la cui sentenza costituirà titolo idoneo per il registro dell’immobile presso il “ Cartório de Registro de Imóveis”;

Analizzando la pratica, il signor A avrebbe anche potuto vendere il terreno al signor B con il periodo di possesso già completo (15 anni), in questo caso il signor B avrebbe potuto richiedere la sentenza subito dopo l’acquisizione dell’immobile.

Da premettere che in Brasile vi sono diversi tipi di usucapione con termini utili di durata che partono da 5 anni fino a 15 anni, sul nuovo codice civile è anche stata istituita una usucapione speciale di due anni detta “usucapião familiar”, fattore che varia in funzione del tipo di immobile, dimensione, finalità di uso e situazione del possesso e del possessore, non possono essere oggetto di usucapione immobili del Patrimônio da União (spiagge, fasce marginali di laghi e fiumi, aree di frontiera, cave minerali e tutti gli altri immobili elencati nell’art. 20 della costituzione federale)


 




Analizzando quanto appena detto l'operazione sembra non avere controindicazioni.
Perche' allora in alcuni casi questo tipo di investimento viene sconsigliato?

Il Dr. Micoli risponde al quesito precisando che quando si passa dall'atto teorico a quello pratico le cose sono molto piu' articolate di quanto si pensi, la causa principale sembra essere imputata ad alcuni vuoti legislativi che non disciplinano in modo specifico l’applicazione del diritto reale di possesso e dell’istituto giuridico dell’usucapione a favore dello straniero e soprattutto verso lo straniero non residente.


Un buon tecnico che fornisce un assistenza per questo tipo di investimento deve analizzare scrupolosamente tre cose:


1) situazione dell’immobile;


2) situazione del possesso;


3) situazione del possessore.


Torniamo per un istante all'esempio soprariportato e osserviamo quanto segue;
la “Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse”, presso il cartorio notariale si effettua in modo semplice pagando le dovute imposte, successivamente il cartorio non controlla che il contenuto della scrittura corrisponda al vero, in quanto come concetto giuridico l’atto si basa essenzialmente sulla dichiarazione personale di chi cede il possesso, tale atto pubblico non e'un titolo di proprieta' la suddetta scrittura rimane registrata solamente presso il cartorio che la redige e non può essere registrata presso il Cartório de Registro de Imóveis” inoltre sempre per le norme del codice civile questo atto non costituisce prova di un diritto reale opponibile a terzi, proprio per questo motivo il problema maggiore sussiste nel verificare che quella situazione di possesso privata, resa pubblica per mezzo della scrittura, sia reale e in buona fede, si pensi ad esempio ad una falsa dichiarazione o all'esistenza di altri possessori o altri soggetti aventi diritto (moglie o conviventi ad esempio), diventa quindi fondamentale cercare testimoni del possesso come i vicini o confinanti attestandone il possesso, determinare in modo univoco i confini, le servitù, il dominio dell’immobile, etc.


Questo e' necessario quando si andra' in tribunale per esercitare la cosiddetta “ação de usucapião” per registrare l’immobile, il giudice potrà non accontentarsi solo della sola “Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse” fatta in cartorio ma potra' chiedere delle prove che confermino il possesso come detto pocanzi, prove che verrano considerate elementi utili, quali testimonianze, prove documentali, contratti, vecchie ricevute, bollette di fornitura energetica o idrica, vecchie foto, pagamenti di imposte IPTU, estratti di censimenti urbani, note fiscali di manutenzioni e quanto altro supporti la situazione di fatto su cui si dovrà emettere la sentenza.







Il Dr. Micoli, ci racconta come esperienza personale che questo tipo di situazioni devono essere gestite sia come tecnico consulente (normalmente non tratta in intermediazione di vendita immobili senza registro) sia come investigatore, andando a bussare alle case dei confinanti, chiedendo qua e là se il possessore è sposato o ha una convivenza (perché il convivente ha diritto alla quota di possesso) da quanto tempo possiede l’immobile, soprattutto collaborando con colleghi della zona che conoscono meglio l’area, spesso si va in municipio a cercare documenti di eventuali vecchi censimenti urbani, operazioni necessarie per definire la situazione, infine precisa che non avendo dei documenti da analizzare e nessun registro pubblico dell’immobile, e pur facendo il miglior lavoro nessun tecnico potrà mai garantire che non sorgano problemi, risalenti ad anni addietro, o garantire che il giudice con certezza assoluta decreterà la successiva sentenza di usucapione.

Il consiglio più valido che si può dare in questi casi è iniziare l’”ação de usucapião” immediatamente dopo la registrazione della Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse, far intervenire nell’atto consorti e/o conviventi della parte cedente, far intervenire come testimoni i confinanti, raccogliere tutte le prove possibili del possesso (sopra in parte menzionate), far redigere l’atto con una dettagliata descrizione del terreno e degli annessi, far intervenire un tecnico per un memoriale descrittivo e un rilievo topografico, sottolinea che in questo tipo di investimenti in Brasile è necessario rivolgersi ad un bravo tecnico in transazioni immobiliari iscritto al CRECI e ad un bravo avvocato per l’azione di usucapione.

Abbiamo trattato con il Dr. Bruno Micoli un argomento nuovo, interessante e utile per chi volendo investire in Brasile si trova davanti ad un immobile che non ha un regolare registro pubblico, lo ringraziamo per essere nuovamente intervenuto nel blog di radiobrasile.
Dr Bruno Micoli (bmcorretordeimoveis@outlook.com)
postato da Enrico Minore


martedì 11 marzo 2014

ACQUISTARE IMMOBILI E TERRENI VICINO AL MARE



Oggi voglio darvi un contributo interessante per quanto riguarda gli investimenti immobiliari in Brasile, tema sempre attuale che coinvolge molte persone vicine al mondo Brasile.

Ho avuto modo di confrontarmi con un esperto del settore, una persona che da diversi anni opera nel settore immmobiiare brasiliano, si tratta del Dr. Bruno Micoli tecnico in transazioni immobiliari nonche' membro dell'ordine dei tecnici e correttori di immobili dello stato del Ceara'. (CRECI CE n.10795)

Il Dr. Micoli attraverso il  suo contributo  si e' reso disponibile nel fornire preziosi suggerimenti ed informazioni per rispondere ad alcune tematiche inerenti l'acquisto di terreni ed immobili;
piu' precisamente gli ho chiesto se strutture come pousadas, barracas o casa di praia, localizzate in aree contigue alla costa  sono soggette a particolari restrizioni prima dell'acquisto



Ecco cosa ci risponde

Esiste una legislazione federale su tali aree, sancita dall'art. 20 della costituzione federale del Brasile, la quale stabilisce specificatamente quali aree del paese non possono essere oggetto di proprietà di privati, persone fisiche o giuridiche, tali aree sono di pertinenza del "Patrimônio da União" ossia di proprietà della federazione;

l'ente che gestisce questi immobili è la "Secretaria do Patrimônio da União" (SPU), si tratta sinteticamente di una serie di aree di interesse naturalistico, economico e strategico per il paese  tra queste vi sono le spiagge su cui sorgono le tante "barracas de praia" e "pousade", mentre per tutti gli altri terreni e immobili gli stati e municipi (prefeituras) possono emanare (entro certi limiti) una loro legislazione sugli immobili del "Patrimônio da União", la legislazione è federale ed è uguale per tutto il paese.
Secondo l'art.2 del decreto 9.760/46 prosegue il Dott. Micoli, sono di proprietà del "Patrimônio da União" tutti i terreni marginali alle spiagge ad una distanza di 33 metri da un limite medio delle alte maree che fu calcolato nel 1831, questi sono definiti "terrenos de marinha", sono invece definiti "terrenos acrescidos de marinha" quei terreni che si sono formati naturalmente o artificialmente contigui ai "terrenos de marinha". Il primo risaputo problema è quindi definire con certezza il confine esatto di queste aree, è ovvio che dal 1831 a oggi la forma di coste e il livello del mare, in molte aree è cambiato, così come non è facile definire l'estensione di un "terreno acrescido de marinha".

Come già detto queste aree non possono essere di proprietà di privati e quindi non hanno una Matrícula (ossia uno specifico registro pubblico come gli altri immobili urbani e rurali), se non nel caso di un registro di aforamento.

La SPU può concedere l'occupazione da parte di privati di un suolo di pertinenza del "Patrimônio da União" mediante un apposito registro detto Registro Imobiliário Patrimonial (RIP); in sintesi si può rilevare regolarmente una barraca de praia o una pousada, che rientri nella distanza dal mare sopra definita solo se la parte alienante è titolare di un RIP del terreno e se dalla certificazione del registro emessa dalla Secretaria do Patrimônio da União risulti regolare la posizione nei pagamenti delle imposte di occupazione; ovviamente, nel caso di un acquisto, parliamo sempre di un trasferimento del diritto di occupazione e non del diritto di proprietà del suolo, seguendo questa ipotesi sarà registrato dal Cartório un atto pubblico di "cessão dos direitos de ocupação".

Per l'acquisto di un immobile in tale situazione, oltre ai documenti personali delle parti e le certificazioni negative di debiti municipali, statuali e federali, sono necessari i seguenti documenti relativi all'immobile: 1. Certidão de Inteiro Teor do Imóvel, emessa dalla Secretaria do Patrimônio da União a nome della parte alienante riportante il numero di RIP e certificazione di inesistenza di debiti patrimoniali 2. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE IPTU rilasciata dalla SEFIN della prefeitura relativa al terreno ed alle costruzioni insistenti sul terreno, prediali o commerciali 3. Copia del precedente titolo di possesso a nome della parte cedente 4. Ricevuta di pagamento del " laudêmio" per l'emissione della "Certidão de Autorização para Transferência (CAT)" da parte della Secretaria do Patrimônio da União Vi sono comunque da considerare altre situazioni come la regolarità delle edificazioni che si trovano sul suolo di pertinenza del Patrimônio da União, così come la regolarità delle licenze di funzionamento delle attività commerciali, si consiglia sempre l'intervento e la consulenza di un tecnico in transazioni immobiliari iscritto al CRECI che analizzi tutta la documentazione, che si occupi della consulenza e la redazione di un contratto preliminare che tuteli le parti e l'intermediazione con il cartório notariale e la SPU, fino alla conclusione della transazione.

Una cosa da non dimenticare in ogni transazione che riguarda un bene di pertinenza del Patrimônio da Uniao è che a conclusa transazione è fatto obbligo alla parte acquirente la notifica per la registrazione presso la Secretaria do Patrimônio da União del nuovo occupante dell'immobile entro 60 giorni, pena una multa dello 0,05% al mese sul valore dell'immobile.

Oggi abbiamo trattato l'argomento relativo all'occupazione del "Patrimonio da Uniao " ,  prossimamente tratteremo altri temi inerenti il mondo degli investimenti immobiliari, intanto ringraziamo il  Dr. Bruno Micoli ( bmcorretordeimoveis@outlook.com )  della sua esaudiente risposta e la disponibilita per essere intervenuto nel blog di Radiobrasile.

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